Что такое охранные зоны: что нужно знать собственнику или покупателю земельного участка

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены
сведения о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Это
территории, в границах которых устанавливаются особые условия их
использования, необходимые для безопасной эксплуатации объектов, людей и
защиты окружающей среды. Эксперты регионального Роскадастра рассказали о
таких охранных зонах и пояснили, зачем необходимо проверять их наличие на
своем земельном участке.
По закону охранные зоны устанавливаются вокруг или в непосредственной
близости от железных дорог, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых
сетей, объектов электроэнергетики, гидроэнергетических объектов, военных
объектов, пунктов государственной геодезической сети, объектов культурного
наследия, особо охраняемых природных территорий, водных объектов и др.
Земельным кодексом установлены 28 видов зон для обеспечения безопасности
населения, а также для сохранности, предупреждения повреждений или нарушения
условий нормальной эксплуатации объектов.
Решения об установлении охранной зоны принимается уполномоченными
органами государственной власти или органом местного самоуправления на
основании федеральных законов и положений.
После установления ЗОУИТ сведения должны быть переданы в орган
регистрации прав для внесения их в ЕГРН. Бывают случаи, когда существующий
объект предполагает наличие охранной зоны, но в ЕГРН такие сведения отсутствуют.
Это связано с тем, что собственник объекта или уполномоченный орган в нарушение
действующего законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в
ЕГРН. Это является существенным нарушением режима использования такого
объекта.
Наличие ЗОУИТ на принадлежащих гражданам земельных участках
ограничивает права собственников, владельцев, арендаторов. Все работы на таких
участках должны быть согласованы с собственником объекта с установленной
охранной зоной. Например, охранная зона газопровода или линии электропередачи
может повлечь запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная
зона - на строительство объектов жилого назначения. Действует запрет на любые
земляные работы в местах прохождения подземных трубопроводов или линий связи
без согласования организации–собственника подземных коммуникаций.
«На сегодняшний день в ЕГРН содержатся сведения о 32 тыс. зон с особыми
условиями использования территории, расположенных в Алтайском крае. Большую
часть из них (73%) составляют охранные зоны объектов электроэнергетики,
газопроводов, объектов культурного наследия. За последний год в ЕГРН внесено 3209
охранных зон. Своевременная проверка сведений о наличии охранной зоны,
распространяющейся на земельный участок, предупреждает потенциальных
покупателей и арендаторов о возможных ограничениях их использования и
позволяет избежать нарушений действующего законодательства, - рассказал
заместитель директора Роскадастра по Алтайскому краю Игорь Штайнепрайс.
Земельный участок и постройки на нём, расположенные в границах ЗОУИТ,
можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены и т.д. При этом ограничения,
связанные с установлением охранных зон, сохраняются при переходе права на
земельный участок к новому собственнику.
При проверке недвижимости перед покупкой следует обратить внимание на
размещенные в границах земельного участка либо на прилегающих территориях
инженерные сети и предприятия. Например, вокруг линий электропередачи,
наземного или подземного трубопровода возникают охранные зоны, режим
использования которых может стать неприятным сюрпризом для собственника.
Особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить
невозможно.
В таких случаях рекомендуется получить сведения из ЕГРН в виде выписки об
объекте недвижимости, в разделе 4.1 которой указывается информация о наличии
ограничений использования земельного участка. Документ можно запросить в офисе
МФЦ, на порталах Росреестра и Госуслуг. Сведения, запрашиваемые в электронном
виде, на 50% экономичнее бумажного варианта выписки. Кроме того, информацию о
ЗОУИТ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, можно получить с помощью
общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта».