Дома блокированной застройки, изменения в законодательстве, порядок регистрации

С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Жилищный
кодексы Российской Федерации, появилось определение двух категорий жилья –
многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Ранее дома, блокированные с
другими жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными.
Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус
объектов. Благодаря принятому закону исключена правовая неопределенность.
Что такое дом блокированной застройки?
Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым
домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими
боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Блокированный дом, состоит из комнат и помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на
самостоятельные объекты недвижимости, его параметры должны соответствовать
параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:
- количество надземных этажей не более трех;
- высота не более двадцати метров;
- блокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду
общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;
- имеет отдельный выход на земельный участок.
Чем отличаются дома блокированной застройки от других категорий жилья?
При принятии решения о переводе объекта недвижимости в дом блокированной
застройки следует обратить внимание на следующие моменты:
- в отличие от объектов индивидуального жилищного строительства, для
строительства домов блокированной застройки необходимо оформить проектную
документацию, а также до начала строительства получить разрешение на строительство,
после его окончания – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- в отношении домов блокированной застройки упрощенный порядок
государственной регистрации, действующий для индивидуальных жилых домов, не
применяется;
- в многоквартирных домах лестничный пролет, коридор, земельный участок и
иное имущество находятся в долевой собственности, и составляют общее имущество
многоквартирного дома, ни один из владельцев не может использовать его в личных целях
и по своему усмотрению. В блокированных домах общее имущество отсутствует.
Поэтому каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в
собственность;
- в случае необходимости реконструкции одного из блоков, для обеспечения
безопасности всех домов-блоков, требуется согласие на реконструкцию, собственников
всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду;
- при продаже (мене) дома блокированной застройки не требуется согласия
собственников иных блоков;
- в отличие от отчуждения (продажа, дарение, меня) доли жилого дома, договора на
отчуждение дома блокированной застройки не требуют нотариального удостоверения.
Порядок перевода объекта в дом блокированной застройки и порядок
оформления прав на земельные участки под ним.
Существуют несколько способов перевода объекта в дом блокированной
застройки. Выбор способа зависит от:
- вида объекта, принадлежащего гражданину (многоквартирный или жилой дом);
- наличия либо отсутствия сформированного земельного участка (участков) под
объектом недвижимости;
- наличия государственной регистрации права в установленном законом порядке и
сроке её проведения.
Условно все способы можно разделить на:
- упрощенный (без подготовки технического плана на блоки) - подходит для
многоквартирных домов, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о
многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями
(квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения
соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки;
- общий (с подготовкой технического плана на блоки) - подходит для перевода в
блоки как индивидуальных жилых домов, так и многоквартирных домов по желанию
собственников;
- судебный - требуется в случае, если два предыдущих способа применить
невозможно по различным причинам.
Следует учесть, что решение о переводе объекта в дом блокированной застройки
должно приниматься всеми собственниками объекта (жилой дом), либо всеми
собственниками квартир, входящих в состав многоквартирного дома.
Для перевода многоквартирного дома в дом блокированной застройки в
упрощенном порядке собственники жилых помещений вправе совместным решением
уполномочить одного из собственников на обращение в орган регистрации прав с
заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и
вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями
законодательства. Решение о переводе многоквартирного дома в дом блокированной
застройки и наделении полномочиями (в случае необходимости) представитель,
оформляется письменно, подписывается всеми собственниками квартир, входящих в
состав многоквартирного дома. В этом случае в ЕГРН вид объекта недвижимости должен
быть изменен с "помещение" на "здание", внесено назначение - "жилое", вид
разрешенного использования указан как "дом блокированной застройки", исключены
сведения о виде жилого помещения - "квартира", а здание, учтенное как
"многоквартирный дом", снимается с государственного кадастрового учета.
Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН в Орган регистрации можно
подать установленным законом способом, через офисы приема документов МФЦ либо
ППК «Роскадастр», в электронном виде.
Процедура раздела (преобразования) земельного участка заключается в:
- изменении вида разрешенного использования земельного участка, путем подачи
заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН в Орган регистрации;
- обращении к кадастровому инженеру, для подготовки межевого плана для
раздела земельного участка ( в случае необходимости);
- государственная регистрация прав на вновь образованные земельные участки,
осуществляется путем подачи заявления одновременно всеми собственниками в орган
регистрации с предоставлением межевого плана для раздела исходного земельного
участка.
Следует обратить внимание, что в случае, если требуется раздел земельного
участка, решение о переводе многоквартирного дома в дома блокированной застройки
должно содержать указание на решение о разделе данного земельного участка с
образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки, а также
должно содержать информацию о согласии всех собственников на прекращение права
общей долевой собственности на земельный участок, на его раздел с образованием
земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным
объектом недвижимости, а также информацию о лицах, право собственности (либо общей
долевой собственности, включая размеры долей) которых возникает на образуемые
земельные участки.